Geopolitický vývoj vo Washingtone, Londýne a Pekingu pútal v posledných mesiacoch na seba priveľa pozornosti. Z dohľadu analytikov a investorov sa tak vytratil zásadný ukazovateľ ekonomiky – realitný trh. Ten sa podľa posledných ukazovateľov významne spomaľuje, čo môže naznačovať problémy v americkej ekonomike.
Prezident Donald Trump hovorí, že americká ekonomika je v perfektnom stave. Dalo by sa s ním súhlasiť. No až na reality. Tie sú pritom kľúčovým ťahúňom amerického ekonomického rastu. Súčasné spomalenie môže teda mať na investorov a Fed v budúcom roku zásadný vplyv.
Najmä z týchto troch dôvodov:
- Ceny nehnuteľností v USA opäť rýchlo rastú. Celoštátny Case-Shillerov index už stúpol takmer na predkrízovú úroveň. Navyše v niektorých amerických mestách sú už ceny o polovicu vyššie ako pred krízou. Viaceré mestá tak prekonávajú tradičných lídrov trhu Miami a Las Vegas. Napríklad v Bostone sú ceny o 33 percent vyššie ako pred krízou a v mestá ako Seattle a Dallas dokonca až o 60 percent.
- Spomalenie predaja nehnuteľností je veľmi znepokojivé. Dochádza k nemu totiž v prostredí vysokej spotrebiteľskej dôvery. Dôvodom je najmä strach z vývoja úrokových sadzieb.
- Realitný sektor je považovaný a predstihový indikátor ekonomického cyklu, súčasný stav preto môžeme považovať za znak blížiaceho sa spomalenia.
Americký realitný trh sa naplno zotavil z finančnej krízy. Celonárodný Case-Shillerov index už takmer dosiahol predkrízové úrovne. Na rozdiel od roku 2007 sa však zlepšila zadlženosť domácností. Dnes je dlh lepšie zvládnuteľný, pretože ukazovateľ dlhu k disponibilnému príjmu domácností je na úrovni 109 percent, kým v roku 2007 to bolo 142 percent.
Na predkrízových úrovniach
Objavuje sa čoraz viac dôkazov o spomaľujúcom sa realitnom trhu v USA. Nedávne dáta potvrdzujú, že nálada amerických developerov klesla o 60 bodov na najnižšiu úroveň od roku 2016. Počet začatých projektov od januára tiež klesá.
Navyše počas uplynulých šiestich mesiacov sa oslabil aj predaj nových nehnuteľností. Za posledných 20 rokov k takému javu došlo len tri krát. V roku 1999 pred prasknutím internetovej bubliny, v roku 2007 počas realitnej krízy a v roku 2013.
Neustály pokles je ešte prekvapivejší v kontexte toho, že k nemu dochádza počas silného rastu spotrebiteľskej dôvery. Napriek tomu však dochádza k zhoršovaniu dostupnosti bývania. Domácnosti uvádzajú, že:
- Dôvodom pre nižší záujem o nehnuteľnosti je rast cien (21 % domácností). Je dokonca najvyšší od konca roku 2006
- Až 75 percent domácností citlivo vníma očakávaný rast úrokových sadzieb v budúcom roku. Tie majú byť najvyššie od roku 2007.
- Len štyri percentá domácností si naopak myslia, že sadzby na budúci rok klesnú.
Spomalenie realitného trhu je silným signálom blížiaceho sa spomalenia americkej ekonomiky. Ukazovateľ CME Lumber, ktorý hovorí o aktivite v stavebníctve, od jari prudko klesol. Investície do rezidenčných nehnuteľností už vykázali pokles v troch po sebe idúcich štvrťrokoch, čo je prvý krát od prelomu rokov 2008/2009.
Sadzby rastú prirýchlo
Aká je realita? Trhy doteraz venovali údajom o spomaľujúcom sa realitnom trhu v USA len veľmi malú pozornosť. Investori boli totiž príliš zamestnaní geopolitickými udalosťami na oboch stranách Atlantiku. I to samé o sebe je ďalším dôvodom, ktorý naznačuje, že stojíme na prahu konca ekonomického cyklu a že na budúci rok sa budeme musieť uspokojiť s nižším ekonomickým rastom.
Spomalenie bude mať zásadný dopad aj na monetárnu politiku Fedu, pretože vyššie sadzby predstavujú ďalšie riziko, ktoré môže posunúť realitný trh do recesie. Domácnosti kupujúce nehnuteľnosti nie sú zvyknuté na súčasné vysoké úroky na hypotékach – dnes takmer päť percent. Keď bude tento negatívny trend pokračovať, vytvorí to tlak na Fed. Po svojom decembrovom zasadnutí bude musieť pravdepodobne zmeniť svoju rétoriku smerom k viac uvoľnenej politike.
Christopher Dembik, makro stratég Saxo Bank
