Sektor rezidenčných nehnuteľností v Číne nevyzerá tento rok dobre. Počas prvého polroka 2022 klesla celková predaná hrubá podlahová plocha (GFA) medziročne o 27 % a hodnota predaja nehnuteľností určených na bývanie sa prepadla medziročne o 32 %. „Pokles tržieb negatívne ovplyvnil peňažné toky developerov. Priemerná kúpna cena pôdy klesla za prvých päť mesiacov o 29 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka. Pokles cien pozemkov znížil hodnotu kolaterálov, ktoré majú developeri a obmedzil tak ich schopnosť požičiavať si od bánk,“ opisuje situáciu Redmond Wong, trhový stratég Saxo Bank.
Navyše, v posledných týždňoch kupujúci bytov a domov v Číne napísali v prípade viac ako 300 ešte nedokončených a neodovzdaných developerských projektoch vo viac ako 90 mestách svojim bankám, že jednostranne pozastavujú splátky hypoték, kým výstavba týchto projektov nezačne napredovať. Títo kupujúci zaplatili zálohu za nehnuteľnosť v predpredaji a zobrali si aj hypotekárny úver od banky, no projekty sú ešte vo výstavbe. No a keďže výstavba projektov stojí kvôli nedostatku financií na strane developerov, kupujúci domov odmietajú naďalej platiť mesačné splátky hypoték. Prevzatie hotovej nehnuteľnosti je pre nich totiž v nedohľadne.
Podľa odborníka Saxo Bank predstavuje hodnota celkových vkladov čínskych domácností viac ako 150 % celkových úverov domácnostiam a preto je nepravdepodobné, že by tieto zastavené projekty predstavovali systémové riziko pre čínsky finančný systém ako celok. „Napriek tomu v prípade stredných a menších bánk, najmä regionálnych a vidieckych bánk, ktoré majú oveľa väčší podiel v sektore nehnuteľností cez programy renovácie miest a chudobných štvrtí a často majú voľnejšiu miestnu reguláciu používania výnosov z predpredaja na viazaných účtoch, to môže predstavovať aktíva, ktorým sa treba v nasledujúcich mesiacoch vyhnúť,“ upozorňuje Wong.
Predpredaj je najčastejším obchodným modelom
Developeri v Číne začínajú predávať byty a domy vo svojich projektoch väčšinou jeden až dva roky pred dokončením. Niekedy dokonca už krátko po tom, ako položia základy a získajú potrebné povolenia od úradov. Takto sa v Číne predalo takmer 90 % nových domov v roku 2021. Developeri takto generovali prostriedky na krytie viac ako 50 % svojich potrieb na financovanie projektov. Časť výnosov z predpredaja by podľa vládnych nariadení mala zostať na viazaných účtoch, ktoré sú pod dohľadom štátu. Aj tieto peniaze si však v praxi občas nájdu cestu k developerom, ktorí ich potrebujú na nákup ďalších práv na užívanie pozemkov od miestnych samospráv. Developeri takto nie sú takí odkázaní na vlastný kapitál a stavebné úvery od bánk. Závislosť odvetvia od stavebných úverov od finančných inštitúcií je len na úrovni okolo 12 %. Keď je dopyt po nehnuteľnostiach silný a ceny nehnuteľností rastú, developeri môžu využiť pákový efekt a zarobiť viac peňazí a miestne samosprávy generujú viac mimorozpočtových príjmov z väčšieho predaja práv na užívanie pôdy.
Vynára sa otázka, že ak developeri už minuli výťažok z predpredaja inde a sú vo finančnej tiesni, či bude možné tieto projekty vôbec dokončiť? Mnohí analytici vkladajú nádej do miestnych samospráv a veria, že keďže centrálna vláda tlačí samosprávy do podpory pre dokončenie zastavených rezidenčných projektov, tie sa postavia za tieto bytové projekty a dokončia ich. „Nepochybujeme o tom, že miestne samosprávy si želajú, aby stavbári dostávali zaplatené. Kupujúci týchto nehnuteľností tiež nechcú, aby robotníci išli protestovať. Naštartovanie miestnej ekonomiky a uznanie miestnych úradníkov za zabezpečenie ekonomickej a sociálnej stability bude z pohľadu samospráv určite veľmi žiadúce. Problém je v tom, že na to nemajú peniaze,“ vysvetľuje Wong.
Jedným z riešení je odpredať tieto projekty čisto štátnym subjektom (SOE), aby majetok zostal v rukách štátu. „Dobré“ aktíva, ktoré majú primerané vyhliadky na vytváranie pozitívnych peňažných tokov po zrážkach úverov, budú pravdepodobne predávané práve SOE. „Zlé“ aktíva, ktoré majú malú šancu generovať pozitívne peňažné toky, pravdepodobne skončia v rukách firiem spravujúcich aktíva SOE, takzvaným AMC, ktoré boli vytvorené centrálnou vládou v roku 1998, aby prevzali problémové úvery a ich kolaterály od bánk. „Zatiaľ čo banky nie sú ochotné predávať pôžičky a súvisiace záruky súkromným firmám s výraznou zľavou, pri predaji týchto problémových aktív spoločnostiam AMC sú oveľa ochotnejšie, pretože aktíva naďalej patria štátu,“ dodáva odborník Saxo Bank.
Redmond Wong
