Ako vyplýva z údajov Eurostatu, od prvého štvrťroka 2014 sa zvýšili ceny nehnuteľností v Európe v dôsledku roky trvajúcich nízkych úrokových sadzieb v priemere o viac ako 50 %. V krajinách ako Švédsko bol rast cien ešte vyšší, bližšie k 65 %.
Zvýšenie úrokových sadzieb zo strany ECB spôsobilo prudký pokles nových pôžičiek na bývanie. Mnoho developerov zaznamenalo pokles nových objednávok až o 75 – 80 %. „Akcie realitných spoločností klesli od decembra 2021 o 43%. Vyššie úrokové sadzby totiž znižujú hodnotu ich aktív, zvyšujú ich náklady a zhoršujú ich prevádzkové cash-flow,“ hovorí akciový stratég Saxo Bank Peter Garnry. Realitný Index STOXX Europe 600 Real Estate poklesol za posledných päť rokov o 31 %, kým širší európsky akciový trh v rovnakom období vzrástol o 31%. Investície do nehnuteľností teda neboli podľa Garnryho tým zosilňovačom návratnosti, v ktorý mnohí investori dúfali.
Graf: Realitný index STOXX 600 vs STOXX 600 | Zdroj: Bloomberg
Predstavujú nehnuteľnosti pre banky ďalšie riziko?
33 realitných spoločností, ktoré sú zastúpené v indexe STOXX Europe 600 Real Estate, majú hodnotu 138 miliárd EUR a disponujú s aktívami za 526 miliárd EUR. Tieto hodnoty aktív však už podľa odborníka Saxo Bank neodrážajú skutočnú hodnotu. Pomer trhovej ceny a účtovnej hodnoty klesol v odvetví na 0,7-násobok, čo bude mať za následok sprísnenie podmienok pre nové úvery. Peter Garnry hovorí: „V bankovom systéme prebieha vkladová „hra“, ktorá v prípade SVB Financial spôsobila nútený výpredaj jej majetku na uspokojenie výberov, ktorý sa nakoniec skončil jej krachom. Realitné firmy sa môžu ocitnúť v rovnakej situácii, ak banky budú chcieť, aby znížili úroveň svojho dlhu. Za posledných 12 mesiacov minulo týchto 33 realitných spoločností približne štvrtinu svojho prevádzkového cash-flow na zaplatenie úrokov, čo je dôkazom, že sú zatiaľ schopné svoj dlh splácať.“
Na druhej strane, ako vyplýva z nedávnych vyjadrení niekoľkých švédskych bánk, schopnosť švédskych realitných firiem splácať dlhy sa zhoršila a budú sa ďalej zhoršovať.
