Investovanie do nehnuteľností patrí medzi tradičné spôsoby, ako budovať majetok a zároveň diverzifikovať svoje investičné portfólio. Priamy nákup bytov, kancelárií či iných nehnuteľností si ale vyžaduje značný kapitál a prináša starosti spojené s ich správou a prenájmom.

Existuje však aj jednoduchšia možnosť. Realitné investičné trusty, známe ako REIT umožňujú investovať do nehnuteľností bez toho, aby ste ich museli priamo vlastniť. Investor tak môže profitovať z realitného trhu aj s menším kapitálom.

Čo sú REIT fondy, ako fungujú a aké výhody a riziká prinášajú? Na to sa pozrieme v tomto článku.

Čo je REIT?

REIT je skratkou z anglického výrazu Real Estate Investment Trust, čo v preklade znamená realitný investičný trust.

Ide o investičné fondy, ktoré spravujú rôzne typy nehnuteľností, ako sú napríklad nákupné centrá, kancelárie, priemyselné areály, logistické parky, hotely a podobne.

REIT fondy umožňujú bežným investorom investovať do nehnuteľností bez toho, aby museli nehnuteľnosť priamo vlastniť alebo sa starať o nájomníkov a jej prevádzku. Tento koncept pôvodne vznikol v USA v roku 1960 a odvtedy sa rozšíril po celom svete vrátane mnohých európskych krajín.

Podľa Investopedie sa objem peňazí investovaných do REIT fondov za posledných 25 rokov takmer desaťnásobne zvýšil. Ich vývoj však nebol priamočiary. Výrazne ho ovplyvňovali trhové bubliny, finančné krízy, recesie aj zmeny úrokových sadzieb. Hoci REIT fondy často pôsobia ako jedno zo stabilnejších aktív na akciovom trhu, ani hodnota nehnuteľností, ani výnosy z REIT fondov nie sú imúnne voči výkyvom.

Ako sa REIT líšia od tradičných investícií do nehnuteľností

Pri bežnom investovaní do nehnuteľností si kúpite napríklad byt, kanceláriu alebo nejaký areál. Potom sa musíte postarať o nájomníkov, údržbu ďalšie povinnosti spojené s vlastníctvom.

Pri REIT je to oveľa jednoduchšie. Nekupujete konkrétnu nehnuteľnosť, ale podiel v spoločnosti, ktorá nehnuteľnosti vlastní a spravuje. REIT si môžete kúpiť podobne ako akcie prostredníctvom brokerského účtu a o každodennú správu nehnuteľností sa stará samotná spoločnosť.

Výhodou je aj väčšia likvidita. Akcie verejne obchodovaných REIT môžete na burze spravidla kúpiť alebo predať v priebehu niekoľkých sekúnd. Pri predaji bytu či inej fyzickej nehnuteľnosti môže celý proces trvať týždne alebo mesiace.

Kľúčové charakteristiky REIT

Výplata dividend: REIT sú zo zákona povinné rozdeliť aspoň 90 % svojho zdaniteľného príjmu akcionárom vo forme dividend.

Diverzifikácia: Investovaním do REIT môžu investori diverzifikovať svoje portfólio do rôznych nehnuteľností.

Likvidita: Verejne obchodované trusty sa dajú kupovať a predávať ako akcie, čo poskytuje väčšiu likviditu ako priame investície do nehnuteľností.

Správa: O akvizíciu, prenájom a údržbu nehnuteľností sa starajú profesionálne manažérske tímy.

Typy REIT

Akciové REIT – akciové REIT priamo vlastnia a spravujú nehnuteľnosti, ktoré im prinášajú príjem. Najväčšiu časť ich príjmov tvoria nájomné a platby za prenájom priestorov. Môže ísť napr. o kancelárske budovy, nákupné centrá, sklady, bytové komplexy či dátové centrá.

Hypotekárne REIT – tieto trusty fungujú trochu inak. Namiesto toho, aby vlastnili samotné nehnuteľnosti, investujú do hypoték a ďalších nástrojov spojených s financovaním nehnuteľností. Ich hlavným zdrojom príjmov sú úroky z poskytnutých alebo nakúpených hypoték. Výsledky hypotekárnych REIT preto výrazne ovplyvňuje vývoj úrokových sadzieb a situácia na úverovom trhu.

Hybridné REIT – hybridné REIT kombinujú oba predchádzajúce prístupy. Časť ich portfólia tvoria priamo vlastnené nehnuteľnosti a časť investície do hypoték alebo iných nástrojov financovania nehnuteľností. Ich príjmy tak môžu pochádzať z nájomného aj úrokov, čo im umožňuje kombinovať vlastnosti akciových a hypotekárnych REIT.

Riziká spojené s REIT

REIT fondy umožňujú investovať do nehnuteľností bez ich priameho vlastníctva, no ani táto forma investovania nie je bez rizika. Vývoj hodnoty REIT môže ovplyvniť viacero faktorov – od úrokových sadzieb a situácie na finančných trhoch až po vývoj na konkrétnom realitnom trhu.

Úrokové riziko: REIT spoločnosti často využívajú úvery na financovanie nákupu a výstavby nehnuteľností. Keď úrokové sadzby rastú, úvery sa stávajú drahšími a spoločnosti môžu čeliť vyšším nákladom na obsluhu svojho dlhu. Vyššie sadzby zároveň môžu znižovať atraktivitu REIT v porovnaní s dlhopismi či inými úročenými investíciami.

Trhové riziko: Verejne obchodované REIT sa obchodujú na burze, a preto ich ceny podliehajú výkyvom. Ich hodnota môže klesať aj v situáciách, keď sa samotné nehnuteľnosti výrazne nezmenili. Vývoj ceny ovplyvňuje napríklad sentiment investorov, ekonomická situácia či očakávania týkajúce sa úrokových sadzieb.

Riziko likvidity: Verejne obchodované REIT je možné spravidla kúpiť alebo predať na burze pomerne jednoducho. Iná situácia môže nastať pri neobchodovaných a súkromných REIT, pri ktorých môže byť predaj podielu výrazne komplikovanejší a časovo náročnejší.

Riziko spojené s konkrétnymi nehnuteľnosťami: Výsledky REIT závisia aj od typu nehnuteľností, ktoré fond vlastní a spravuje. Napríklad REIT zameraný na kancelárske budovy môže utrpieť, ak klesne dopyt po kancelárskych priestoroch. Podobne môže maloobchodný REIT zasiahnuť zatváranie predajní alebo slabší záujem zákazníkov o kamenné obchody.

Regulačné a ekonomické riziko: Výsledky REIT môžu ovplyvniť aj zmeny legislatívy, daní, regulácie realitného trhu či celkový stav ekonomiky. Recesia môže napríklad znížiť dopyt po kanceláriách, obchodných priestoroch, hoteloch alebo priemyselných nehnuteľnostiach.

Ako investovať do REIT fondov

Do verejne obchodovaných REIT fondov môžete investovať podobne ako do akcií. Stačí si otvoriť účet u brokera a v platforme si vyhľadať konkrétny REIT podľa jeho burzového symbolu. Keď si vyberiete REIT spoločnosť, ktorá najlepšie vyhovuje vašim finančným potrebám a investičným cieľom, môžete realizovať nákupnú objednávku.

Ak ešte nemáte otvorený obchodný účet u brokera a rozhodnete sa ho založiť, celý proces je pomerne jednoduchý. Pri registrácii budete musieť uviesť základné kontaktné a osobné údaje a predložiť platný doklad totožnosti. S výberom vhodného online brokera vám môže pomôcť aj naše porovnanie brokerov.

Medzi REIT akciové spoločnosti patrí napr.

• Welltower Inc
• ProLogis Inc
• Equinix Inc
• Simon Property Group A
• Digital Realty Trust
• Public Storage
• Ventas Inc

Graf: Vývoj akcií spoločnosti Welltower Inc. za posledných 5 rokov

Ďalšou možnosťou, ako investovať do REIT fondov, sú podielové fondy alebo ETF fondy, ktoré investujú do viacerých REIT.  Vaše peniaze sa v takom prípade spájajú s prostriedkami ďalších investorov a fond ich následne rozkladá medzi väčšie množstvo REIT spoločností.

Takýto prístup môže byť zaujímavý najmä pre investorov, ktorí nechcú vyberať a analyzovať jednotlivé REIT fondy. Prostredníctvom jedného ETF alebo podielového fondu totiž môžu získať expozíciu voči širšiemu portfóliu realitných spoločností a zároveň lepšie rozložiť riziko.

Medzi REIT ETF fondy patrí napr.

• iShares Core U.S. REIT ETF (USRT)
• Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)
• iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (REZ)

Záver

Ako sme si uviedli vyššie, REIT fondy predstavujú spôsob, ako sa podieľať na vývoji trhu s nehnuteľnosťami bez potreby ich priameho vlastníctva. Investorom môžu priniesť kombináciu pravidelného príjmu, diverzifikácie a relatívne jednoduchej dostupnosti prostredníctvom burzy. Zároveň umožňujú investovať do rozsiahleho portfólia nehnuteľností, o ktorých správu sa starajú profesionálne spoločnosti.

Ani REIT však nie sú bez rizika. Ich hodnota a výnosy môžu byť ovplyvnené vývojom úrokových sadzieb, situáciou na akciových trhoch, stavom realitného trhu či vývojom v konkrétnom segmente, na ktorý sa REIT zameriava.

REIT preto môžu byť zaujímavým spôsobom, ako zaradiť nehnuteľnosti do investičného portfólia, no rovnako ako pri iných investíciách je dôležité rozumieť tomu, do čoho investor vkladá svoje peniaze, a zohľadniť pritom vlastný investičný horizont a toleranciu k riziku.